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地产多元化下的数据中心业务模式探索

发布日期:2020-11-10 15:20:25   |   浏览次数:380   来源:朱睿/澳门葡亰娱乐场手机版地产公司

一、“新基建”的时代背景及特征

(一)“新基建”概念逐步深化明确

2018年以来的历次中央经济工作会议都强调要加快5G网络、数据中心等新型基础设施建设进度。2020420日,国家发改委首次明确:新型基础设施是以新发展理念为引领,以技术创新为驱动,以信息网络为基。嫦蚋咧柿糠⒄剐枰,提供数字转型、智能升级、融合创新等服务的基础设施体系。

(二)“新基建”迎来投资风口

随着“新基建”概念的逐步清晰,各种配套政策的陆续出台,截至5月已有31个省区市发布了2020年新基建相关重点项目投资计划,其总投资额共计约40万亿元。

表格 SEQ 图表 \* ARABIC 1 部分重点省市“新基建”板块投资计划

   

资 金 安 排

北京

300个重点项目,总投资2523亿元

以民间投资为主

上海

重大工程项目152项,1500亿元

先进制造业、轨交

江苏

省重大项目240个,5410亿元

数字经济公共配套

浙江

537个重大项目,8864亿元总投

互联网+智慧城市

广东

1230个重点项目,7000亿元总投

粤港澳大湾区互联互通

(三)“新基建”推动数据中心蓬勃发展

2019年,中国数据中心业务市场规模达到1562.5亿元。国家“新基建”政策的推进,会让国内数据中心项目快速增加,尤其是一些绿色、大型甚至超大型的数据中心会增多。预计2020-2022年,中国数据中心业务市场规模复合增长率为27.8%,2022年数据中心规模将达3200亿元。

图表 1 2014-2019年我国数据中心市场需求情况

二、数据中心项目开发基本逻辑及痛点

据中心在本质上属于建筑物的一种形态,因此从建设流程上而言,与普通的地产项目比较接近(见下图所示),按照阶段都可以划分为:筹备—立项—设计—施工—验收。

图表2 标准数据中心建设流程


数据中心作为具有特殊用途的建筑物,对于各项软硬件等技术指标都会存在比较严苛的要求,例如相对湿度、恒温、安防消防等。在建设流程上,数据中心主要有“三难”:

(一)“选址难”,一线城市土地资源稀缺,以深圳为例,原则上不允许在核心城区新建数据中心项目,现存的项目多数是在原有园区的基础上进行功能改造,存在诸多局限。

(二)“运作难”,数据中心作为重资产行业,所需的建设资金投入较大,尽管有稳定的运营收入但整体资金回正周期长,一旦入住率不达标则很容易出现亏损的情况。

(三)“报建难”,数据中心在建设过程中,因其建筑功能、选址等各方面的特殊性,在报批报建环节过程中存在诸多不确定性,需要对项目所在地的法律法规、行业政策等有较为深度的了解,一旦报建环节受阻,就会影响项目整体的开发节奏。

三、产业助推地产发展

(一)房企“泛地产”业务的战略导向

狭义上的多元化指围绕房地产这个产业链条,不再只聚焦于单纯的开发销售模式,这是目前比较多的房企正在尝试的多元化方式。而广义上的多元化则完全跨界,指业务涉及医疗、旅游、机器人等和房地产本身没有任何关系的行业。毫无疑问,多元化的目标应聚焦有政策红利、有一定市场规模、有稳定现金流的新业务。

展望未来,泛地产业务在很长一段时间内将成为澳门葡亰娱乐场手机版地产的重要战略抓手,公司将会积极探索外部合作,寻求澳门葡亰娱乐场手机版地产规模与业务增长新机会,因此如何在泛地产领域选择合适的赛道实现后来居上,是企业必须要面对的课题。

(二)城市更新项目对产业配套的需求

城市更新伴随着中国城市过去30年的高速发展,已升级为以旧焕新、内涵增值为发展诉求的时代,澳门葡亰娱乐场手机版地产在“十三五”期间通过创新模式,踏准城市更新窗口期,积累了大量项目,这些项目中不乏土地利益整备统筹或者住宅+产业配套的综合型项目,怎样引入产业以及什么样的产业,实现区域价值提升,都是公司所需要进行的思考。

四、澳门葡亰娱乐场手机版地产对数据中心业务模式的思考

综上所述,一方面“新基建”时代的到来为数据中心的蓬勃发展吹响了号角,这个“蓝海”市场值得有所作为;另一方面不论是从房地产行业发展趋势还是城市更新的角度出发,都要求房企在项目建设中积极引入高新产业。但企业自身又缺乏新基建相关的资源禀赋,如何发展好“地产+数据中心”的业务模式,应该从“跨界合作、平台打造、顶层设计”三个维度开展工作。

(一)跨界合作引入内外部优质资源

立足于自身的国资优势、土地优势和地产开发比较优势,探索跨业态、多渠道、多行业整合,一方面积极挖掘集团系统内部“新基建”相关的产业资源,如澳门葡亰娱乐场手机版信息、麦捷科技等,另一方面则是通过与数据中心行业龙头企业及城市规划相关专业机构合作,引进对方的技术储备填补项目产业建设中的短板。

(二)立足城市更新打造产业资源平台

首先要梳理企业手上现有的城市更新储备项目,对其中涉及到产业用地配套指标的项目要充分掌握用地规模,产业方向等详细指标;其次,产业落地要以项目作为支撑,针对不同项目的产业用地指标量体裁衣定制化“数据中心”,通过打造“数据中心+地产”的模式,在完成规划要求的同时又解决了项目建成后的招商和运营压力,实现项目整体价值提升。

(三)从顶层设计的视角参与智慧城市建设

如果说“跨界合作,引入资源”是实现地产和数据中心点对点的链接,“搭建城市更新产业平台”则是将点线的链接绘制成一张图纸,而加入顶层设计之后,这张图纸就有了高度,成为一个有机的立体。那么对于数据中心项目开发而言,什么是顶层设计?简单而言就是站在建设智慧城市的角度去布局,前文中提到的数据中心项目两大痛点“选址难、报建难”,对于单项目运作而言,无疑是极大地提高了企业的进入门槛和后期的不确定性。但当地产开发企业和数据中心行业龙头及专业机构完成资源整合并形成平台效应,进而转换角色,从单项目的开发者向智慧城市规划者升级,在做到充分研究城市空间布局的前提下,在合适区域导入数据中心的产业布局,同时制定行业标准及产业规划,这些痛点就能够迎刃而解。

白银时代的房地产行业,需要插上新基建的“翅膀”。而数据中心作为一种线上和线下并行,科技和地产相结合的建筑形态,做到优势互补,充分享受城市和时代发展的红利。